En 2025, le taux d’inoccupation des logements locatifs dans les centres urbains de plus de 10 000 habitants au Québec s’établissait à 2,9 %, contre 1,8 % un an plus tôt, selon le Rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), publié en octobre 2025. Le marché frôle ainsi son seuil d’équilibre de 3 %, mais cette moyenne masque de fortes disparités : certaines régions métropolitaines restent largement sous-équilibrées, alors que d’autres dépassent l’équilibre. Selon Statistique Canada, environ 187 000 ménages locataires québécois consacrent toujours plus de 30 % de leur revenu au loyer. Pour les promoteurs, construire du locatif neuf en 2026 exige une lecture fine du marché, des programmes publics, des règles fiscales et des risques en jeu. Ce guide réunit l’essentiel pour planifier un projet réaliste.
Contexte du marché locatif québécois (2025-2026)
Le marché locatif québécois a connu une détente relative en 2025, après plusieurs années de tension extrême. Le taux d’inoccupation moyen dans les centres de 10 000 habitants et plus s’établissait à 2,9 %, contre 1,8 % en 2024, selon le Rapport sur le marché locatif de la SCHL d’octobre 2025. Ce niveau frôle le seuil d’équilibre de 3 %, souvent utilisé comme indicateur de stabilité. Toutefois, cette moyenne provinciale cache des écarts importants entre les régions métropolitaines de recensement (RMR).
La RMR de Québec, qui inclut Lévis, affichait un taux d’inoccupation de 2,2 % en 2025, en forte hausse par rapport à 0,9 % en 2024. Montréal est passée de 2,1 % à 2,9 % sur la même période. Gatineau atteignait 3,8 %, signe d’un ralentissement plus marqué. À l’inverse, Saguenay (1,3 %) et Sherbrooke (1,4 %) demeurent largement en deçà du seuil d’équilibre.
Cette hétérogénéité signifie qu’une stratégie de développement locatif ne peut pas être uniforme à l’échelle du Québec. Le promoteur doit analyser la dynamique locale, l’offre nouvelle annoncée et les segments d’occupants ciblés avant de lancer un projet. Dans les marchés à faible taux d’inoccupation, la pré-location devient un levier essentiel pour sécuriser le financement. Dans ceux où l’offre s’ajuste, la différenciation par la qualité du produit, la performance énergétique et le positionnement de loyer prend toute son importance.
| RMR | Taux 2024 | Taux 2025 | Lecture |
|---|---|---|---|
| Québec (incl. Lévis) | 0,9 % | 2,2 % | Hausse marquée, marché encore sous le seuil d’équilibre |
| Montréal | 2,1 % | 2,9 % | Hausse modérée, marché tout près du seuil d’équilibre |
| Gatineau | — | 3,8 % | Au-dessus du seuil d’équilibre |
| Saguenay | 1,6 % | 1,3 % | Marché très tendu, légère baisse |
| Sherbrooke | 1,4 % | 1,4 % | Marché très tendu, stable |
Sources : SCHL, Rapport sur le marché locatif, octobre 2025 (Québec, Montréal, Gatineau 2025) ; FRAPRU, Tableaux régionaux SCHL 2024-2025, juillet 2025 (Saguenay, Sherbrooke). Donnée 2024 Gatineau non publiée dans les tableaux régionaux consultés.
Programmes publics (PHAQ et mesures municipales)
Le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), administré par la Société d’habitation du Québec (SHQ), demeure en 2026 un pilier du soutien à la construction de logements locatifs abordables. Il s’adresse à une diversité de promoteurs : offices d’habitation, organismes sans but lucratif (OBNL), coopératives d’habitation, entreprises privées et établissements d’enseignement postsecondaire.
L’admissibilité ne tient pas qu’à la forme juridique du promoteur. Le projet doit respecter les plafonds de loyers fixés par la SHQ pour chaque région, à partir des loyers médians régionaux, et s’engager à maintenir cette abordabilité sur le long terme. Chaque catégorie de demandeur doit aussi démontrer une capacité financière, une expérience pertinente et une gouvernance conforme au cadre normatif officiel.
À ce dispositif provincial s’ajoutent des mesures municipales qui ne sont ni systématiques ni garanties pour tout projet : certaines villes offrent, dans le cadre de programmes locaux ciblés, des allègements de taxes foncières, des contributions au montage financier ou des partenariats fonciers. Ces aides sont conditionnelles et doivent être validées municipalité par municipalité avant d’être intégrées au montage du projet.
Pour les conditions à jour et le détail des appels de projets : Programme d’habitation abordable Québec — quebec.ca.
Financement de construction : APH Select et règles 2026
Le programme APH Select de la SCHL reste en 2026 l’un des principaux outils de financement pour les projets de logements locatifs neufs. Il s’adresse aux immeubles collectifs et utilise un système de pointage fondé sur trois piliers : abordabilité, efficacité énergétique et accessibilité. Plus le score atteint est élevé, plus les conditions de prêt offertes sont avantageuses.
APH Select permet un financement couvrant jusqu’à 95 % du coût de construction ou de la valeur marchande de l’immeuble, selon le moindre. L’amortissement peut s’étendre jusqu’à 50 ans, ce qui réduit la pression sur la trésorerie pendant la phase de stabilisation locative. Un atout structurant : le prêt de construction se convertit ensuite automatiquement en prêt à long terme dès que la construction est terminée et que les revenus locatifs sont stabilisés, généralement après douze mois d’exploitation.
Pendant la phase de construction, la SCHL exige un cautionnement équivalent à 100 % du solde du prêt, ou une garantie équivalente. En pratique au Québec, beaucoup de promoteurs optent pour une lettre de crédit représentant environ 10 % des coûts du projet, à un coût annuel d’environ 1 %, comme alternative à un cautionnement d’assureur.
Au-delà du programme lui-même, le promoteur doit composer avec la sensibilité du projet aux taux d’intérêt. Le prêt de construction est souvent à taux variable et une hausse en cours de chantier accroît les frais financiers. Il est donc prudent de modéliser plusieurs scénarios de coût du capital avant d’arrêter le programme d’investissement.
Détails et critères à jour : SCHL — cmhc-schl.gc.ca.
Fiscalité de la construction locative neuve
La fiscalité applicable à un immeuble locatif neuf au Québec en 2026 comporte plusieurs mesures incitatives, mais aussi des obligations spécifiques qui doivent être planifiées dès la phase de conception.
- Remboursement de la TPS bonifié à 100 %. Les immeubles d’habitation à logements multiples comprenant au moins quatre logements autonomes, ou plus de dix chambres ou suites, destinés à la location résidentielle de longue durée, peuvent bénéficier d’un remboursement complet de la TPS. La construction doit avoir commencé entre le 14 septembre 2023 et 2031, et être substantiellement terminée avant 2035-2036 selon les textes d’annonce. À défaut, le régime général s’applique (remboursement partiel plafonné selon la JVM par unité). Source : Agence du revenu du Canada, formulaire GST190 et bulletins associés.
- Remboursement partiel de la TVQ. Pour un propriétaire-exploitant qui loue à long terme, la TVQ payée peut faire l’objet d’un remboursement de 36 %, plafonné à environ 7 182 $ par habitation. Le remboursement diminue progressivement lorsque la juste valeur marchande (JVM) d’une unité dépasse 200 000 $, et disparaît à 225 000 $. Source : Revenu Québec, formulaire FP-524.
- Autocotisation TPS/TVQ — fourniture à soi-même. Quand un promoteur construit un immeuble locatif pour son propre compte, il doit s’autocotiser sur la TPS et la TVQ à partir de la JVM du bâtiment au moment où il est prêt à être loué. Cette règle peut être déclenchée même en l’absence de vente.
- Droits de mutation municipaux. Les transactions liées au foncier et à l’acquisition d’immeubles déclenchent les droits de mutation des municipalités concernées, selon leurs barèmes propres. Aucune exonération générale n’est prévue pour le locatif neuf privé en 2026.
- Taxes foncières. Il n’existe pas d’exemption générale de taxes foncières pour un immeuble locatif privé. Les allègements municipaux éventuels passent par des programmes locaux conditionnels (voir section précédente).
Une erreur d’interprétation sur les seuils, les dates ou les conditions de demande peut coûter cher. Consulter un fiscaliste et utiliser les formulaires officiels (Revenu Québec FP-524 et ARC GST190) reste la voie la plus sûre. Plus de précisions : Revenu Québec — revenuquebec.ca.
Choisir son format : 4-plex, 12 unités ou 50+
Au Québec, la frontière entre les formats de construction résidentielle n’est pas définie uniquement par le nombre d’unités. Le Code national du bâtiment (CNB) et le Code de construction du Québec appliquent un régime réglementaire fondé sur un mix de critères : nombre d’étages, superficie totale, usages, classe d’occupation. La notion de « 4-plex » est avant tout une référence pédagogique pour parler de petits immeubles locatifs gérables par un propriétaire privé.
Un projet de quatre logements peut, dans certains cas, basculer dans un régime plus exigeant s’il dépasse certains seuils de hauteur ou de superficie. À l’inverse, un immeuble de douze unités sur deux étages peut, selon le site et le concept, demeurer dans un cadre allégé. Les exigences en matière de sécurité incendie (gicleurs, compartimentage), d’accessibilité (parcours sans obstacle) et de calculs structuraux montent progressivement avec l’échelle.
Le choix du format dépend donc autant de la stratégie du promoteur que des contraintes du site et du marché visé. Un investisseur individuel ou un petit promoteur privilégie souvent les 4 à 12 unités, plus simples à gérer et à financer auprès d’un prêteur traditionnel. Les groupes structurés et les institutionnels ciblent les projets de 50 unités ou plus, qui ouvrent l’accès à des programmes comme APH Select et permettent des économies d’échelle, mais qui exigent une équipe de gestion de projet expérimentée et une pré-location active.
| Format | Régime au Code de construction | Gestion locative typique | Profil de promoteur | Considérations spécifiques |
|---|---|---|---|---|
| 4 unités (4-plex) | Souvent cadre allégé, mais variable selon hauteur, superficie et usages | Souvent autonome ou gestion locale | Investisseur individuel, petit promoteur | Liquidité plus rapide, accès au financement bancaire traditionnel, marges plus serrées |
| 5 à 12 unités | Transition vers le régime multilogement : exigences accrues en sécurité incendie et structure | Externalisation fréquente à un gestionnaire spécialisé | Promoteur local expérimenté, petit groupe | Économie d’échelle réelle, pré-location partielle souvent attendue par le prêteur |
| 13 à 49 unités | Régime multilogement complet : accessibilité, incendie, ventilation, structure renforcés | Gestion professionnelle attendue | Promoteur structuré, groupe de construction | Accès aux programmes publics (PHAQ, APH Select) plus pertinent, complexité opérationnelle accrue |
| 50 unités et plus | Régime complet, exigences techniques et environnementales les plus strictes | Gestion professionnelle, équipe dédiée | Promoteur institutionnel ou groupe intégré | Marges plus stables par diversification, mais sensibilité plus forte aux délais et au coût du capital |
Risques et angles morts à connaître
Un projet de multilogement neuf au Québec en 2026 ne se résume pas à des opportunités. Plusieurs risques structurants doivent être intégrés au modèle d’affaires et au calendrier :
- Encadrement des loyers par le Tribunal administratif du logement (TAL). Si les loyers initiaux d’un immeuble neuf peuvent être fixés par le promoteur, leurs hausses ultérieures sont strictement encadrées. Une politique de loyer initial mal calibrée peut entraîner des vacances longues ou plafonner la valeur de revente.
- Risque réglementaire. Les règles d’encadrement et de divulgation des loyers, ainsi que les normes du Code de construction (notamment en efficacité énergétique), peuvent évoluer pendant la durée du projet. Une marge de manœuvre doit être prévue dans le budget et le calendrier.
- Sensibilité aux taux d’intérêt. Le prêt de construction est typiquement à taux variable. Sur des projets aux délais longs, un cashflow négatif en début d’exploitation est fréquent et doit être budgété, indépendamment du programme de financement retenu.
- Pression sur la main-d’œuvre et les coûts de construction. Le secteur fait face à des tensions persistantes sur les métiers spécialisés au Québec, ce qui se traduit par des coûts unitaires et des délais soumis à variations.
- Écart entre hypothèses de pré-location et réalité à la livraison. Un projet structuré autour d’un fort taux de pré-location devient vulnérable si la commercialisation prend du retard ou si le segment cible se contracte. Une politique de plan B (loyers, segments alternatifs, durée de bail) est essentielle.
- Évolution des taxes foncières. À la livraison, l’évaluation municipale peut faire monter significativement les charges, surtout dans les marchés où la valeur foncière croît rapidement.
Aucun de ces risques n’est rédhibitoire, mais leur addition exige un montage prudent, des marges réalistes et une exécution disciplinée.
L’approche Kalystrat pour les promoteurs
Kalystrat est un groupe québécois de construction basé à Québec, organisé en six filiales spécialisées : Fondations, Structure, Toiture-Enveloppe, Finition intérieure, Immobilier et Placement construction. Sous la direction de son fondateur et président, Ali Salomon, le groupe propose une approche intégrée du multilogement, de la faisabilité à la livraison.
Sur le plan opérationnel, l’intégration verticale vise un objectif simple : réduire le nombre d’intermédiaires et donc le nombre de points de friction sur les coûts, les délais et la qualité. Chaque chantier est piloté par un chargé de projet dédié, qui coordonne les filiales en jeu et fait l’interface unique avec le promoteur.
L’offre Kalystrat repose sur trois engagements contractuels structurants : une stratégie de pré-location menée par la filiale Immobilier dès la phase conceptuelle, des clauses de performance énergétique intégrées au contrat de construction, et des délais fermes assortis de mécanismes de suivi. L’ensemble est encadré par les garanties obligatoires de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et de la Garantie de construction résidentielle (GCR).
Pour aller plus loin : filiale Immobilier — pré-location et stratégie locative, filiale Placement construction et filiale Structure.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’inoccupation moyen au Québec en 2025 ?
Selon le Rapport sur le marché locatif de la SCHL publié en octobre 2025, le taux d’inoccupation moyen des centres urbains québécois de 10 000 habitants et plus s’établissait à 2,9 % en 2025, contre 1,8 % en 2024. Le seuil d’équilibre généralement retenu est de 3 %. Les écarts régionaux restent toutefois marqués, de 1,3 % à Saguenay à 3,8 % à Gatineau.
Qui peut bénéficier du Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) ?
Le PHAQ est ouvert aux offices d’habitation, aux organismes sans but lucratif, aux coopératives d’habitation, aux entreprises privées et aux établissements d’enseignement postsecondaire. Tous les promoteurs admissibles doivent respecter les plafonds de loyer fixés régionalement par la SHQ et maintenir l’abordabilité du projet sur le long terme, selon le cadre normatif officiel publié par le gouvernement du Québec.
Qu’est-ce que le programme APH Select de la SCHL ?
APH Select est le produit d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les immeubles collectifs locatifs. Il évalue les projets selon trois piliers — abordabilité, efficacité énergétique, accessibilité — et permet, lorsque les seuils sont atteints, un financement jusqu’à 95 % du coût ou de la valeur, un amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans, et une conversion automatique du prêt de construction en prêt à long terme une fois les loyers stabilisés.
Quels immeubles sont admissibles au remboursement TPS bonifié de 100 % ?
Le remboursement TPS bonifié à 100 % vise les immeubles d’habitation à logements multiples comportant au moins quatre logements autonomes, ou plus de dix chambres ou suites, destinés à la location résidentielle de longue durée. La construction doit avoir débuté entre le 14 septembre 2023 et 2031, et être substantiellement terminée avant 2035-2036, selon les textes d’annonce officiels.
Quelle différence opérationnelle entre un 4-plex et un 12 unités au Québec ?
La distinction réelle ne tient pas qu’au nombre d’unités. Elle découle d’un mix de critères du Code de construction : nombre d’étages, superficie, usages, classe d’occupation. En pratique, un 12 unités déclenche presque toujours des exigences accrues en sécurité incendie, en accessibilité et en calcul structural, et appelle une gestion locative plus structurée qu’un 4-plex souvent administré par son propriétaire.
Quels sont les principaux risques d’un projet locatif neuf au Québec en 2026 ?
Les risques principaux sont l’encadrement des hausses de loyer par le Tribunal administratif du logement, l’évolution des règles réglementaires et énergétiques, la sensibilité du projet aux taux d’intérêt pendant la construction, la pression sur les coûts et les délais de main-d’œuvre, ainsi que l’écart possible entre les hypothèses de pré-location et la réalité à la livraison. Un montage prudent intègre des marges sur chacun de ces postes.
Un projet de multilogement à évaluer ou à structurer ? Contactez l’équipe Kalystrat pour une lecture indépendante de la faisabilité, ou consultez notre filiale Immobilier pour la stratégie de pré-location.